El negocio del “storage” ya ha comenzado a difundirse en Argentina. Sin embargo estas propiedades son un negocio muy popular originado en los EE.UU desde hace muchos años. Tradicionalmente estaba reservado a grandes inversores pero desde hace un par de años se ha abierto la posibilidad para que pequeños y medianos inversores puedan participar de los beneficios de esta industria.

Un Self Storage es un depósito individual para empresas o familias para resolver los problemas que le generan la falta de espacio y almacenamiento especialmente para quienes necesiten guardar muebles, mercadería, objetos personales, automóviles o casas rodantes.

El crecimiento del storage coincidió con el crecimiento de la ocupación de departamentos. Cada vez son más quienes optan por vivir en departamentos y que cuentan con menos espacio para almacenamiento,

Esta es una industria de primera necesidad en la economía de USA. Wall street la calificó como “industria a prueba de recesiones” por su excelente performance durante la crisis inmobiliaria del 2007.

O si prefiere puede alquilarlos directamente a los usurios finales en forma personal.

MÓDULOS DE INVERSIÓN

Arrancan desde los u$s 50.000 que puede incluir varias unidades de Storage. El comprador obtiene un título de propiedad por cada Storage que adquiere, de modo que cada Storage puede ser luego vendido por separado.

DOCUMENTACIÓN RESPALDATORIA. TÍTULO DE PROPIEDAD.

Cada espacio de Storage se adquiere con una escritura como cualquier propiedad inmueble. Es un título similar al de un departamento. Permite la eventual constitución de una hipoteca sobre el espacio de Storage adquirido.

La administración es más simple que la de una cochera: hay menos movimiento y menos peligro de accidentes para los usuarios. En promedio, cada usuario visita su Storage una vez cada tres meses.

La administración es regida por la ley de condominios comerciales del Estado de la Florida que contiene normas detalladas y obligaciones estrictas que debe cumplir el administrador.

Actualmente existen más de 50.000 inmuebles dedicados al Self Storage en USA, dado que el americano se muda mucho por razones laborales.

En 5 años, la propiedad se valoriza un 20% de mantenerse la tendencia registrada en los últimos 15 años (Datos Nacionales Sel Storage Association of America).

UN NEGOCIO SEGURO, SIMPLE DE ADMINISTRAR Y RENTABLE.

El alquiler comienza de inmediato ya que el centro de Storage está en pleno funcionamiento. El ingreso operativo neto en un Self Storage representa alrededor de 60% del ingreso por ventas, índice excepcionalmente alto comparado con cualquier negocio.

El inversor puede adquirir varias unidades en un inmueble de Self Storage en pleno funcionamiento con diez años de trayectoria y con 80% de ocupación mínima.
Con 80% de ocupación mínima es similar a comprar una cochera pero más rentable y en dólares. El inversor si desea puede alquilar sus unidades al administrador del storage y recibir el 6% anual en dólares neto de todo gasto.

UNA PROPUESTA DE NEGOCIO CON ALQUILER NETO ASEGURADO.

El contrato de alquiler es con el administrador, no depende de un inquilino circunstancial ni tiene riesgo de morosidad o desocupación.. Es neto de gastos, incluye mantenimiento y todos los impuestos directos. Es renovable a elección de las partes por períodos sucesivos. La ley protege al propietario del Storage, a diferencia de lo que ocurre en un departamento donde la protección de la ley es para el inquilino. El desalojo por falta de pago es a los 30 días automático sin intervención de un juez.

El riesgo de accidentes es mínimo para el usuario por poco uso, poca manutención y poca necesidad de atención. El seguro por el contenido del depósito está a cargo del inquilino que toma la unidad.

UNA INVERSIÓN ÁGIL. FÁCIL PARA INGRESAR, FÁCIL PARA SALIR.

Ante una necesidad de dinero se puede vender como unidades separadas cuyo precio promedio va de u$s 5.000 a u$s 30.000. El administrador se compromete a incorporar a la lista de unidades en venta las propiedades que el comprador desee vender.

MAS BENEFICIOS Y MENOS RIESGOS.

• Comparación con otras opciones financieras. Bonos internacionales: USA rinden menos de 2% . Bonos argentinos: Riesgo de devaluación.
• Comparación con departamentos.
Tiene gastos que el inversor debe tener en cuenta:

– Expensas: (en los EEUU estan a cargo del propietario)
– Impuesto a la propiedad que va desde el 1,5% al 2% anual del valor del inmueble.
– Mantenimiento normal que tiene todo inmueble por el uso del mismo, más aun cuando esta alquilado y en funcionamiento.

• Comparación con casas individuales.

– Altos gastos de mantenimiento (mayores que en departamentos).
– Necesidad de apartar fondos para mantenimiento preventivo (cubierto por la expensas en los condominios). – Altos gastos de mantenimiento y reparacion en relación con el valor de compra de la casa (en los casos de compras a bajos precios).

– Necesidad de gerenciamiento para reparaciones y mantenimientos mayores (gasto que en el condominio se distribuye entre todos los propietarios)
– Riesgo de vacancia: cada vez que se desalquila una residencia debe pintarse y mantenerse, además más poder volver a alquilarla toma usualmente 2 o 3 meses sin ingresos, con gastos, además de la comision del broker por el nuevo alquiler.

• Comparación con cocheras.

Menor uso diario.
Más fácil de administrar. Sin devaluaciones.

INVERTIR EN LA INFRAESTRUTURA DE U.S.A. SIN INTERMEDIARIOS.

Estados unidos es una sociedad de consumo , compran mas de lo que pueden guardar en sus casas: necesitan storages.

El americano medio se muda por razones laborales una vez cada 7 años y para eso necesita infraestructura: rutas, aeropuertos y storages.

La demanda de storages no es un lujo, ni una moda, no depende de los compradores latinoamericanos ni del precio de los commodities.

Ahora se presenta la oportunidad de invertir en la infraestructura de U.S.A. Directamente, sin fondos de inversión intermediarios y con un título de propiedad .